Vissza a tartalomjegyzékhez

Jokó Marianna
Ingatlaneladási jótanácsok

Közeledik az adóbevallás időszaka, így most azoknak szeretnénk segíteni, akiknek a tavalyi év során ingatlanértékesítésből származó bevételük volt.

Először is meg kell állapítanunk azt, hogy van-e adóköteles jövedelmünk, vagy nincs. Az ingatlan eladásából származó bevétel nem azonos a jövedelemmel. Leegyszerűsítve úgy tudjuk ezt kideríteni, hogy levonjuk a bevételből azt az összeget, amennyiért egykor megszereztük az ingatlant, és a kettő közötti különbözet a jövedelem. Ezt még csökkenthetjük az eladással kapcsolatos költségekkel: ügyvédi költség, illeték, hirdetési költség, ingatlanközvetítői díj és olyan beruházás számlákkal igazolt költségeivel, amelyek növelik az eladott ingatlan forgalmi értékét (pl. gázbevezetés). Nem számít értéknövelőnek a szokásos festés, mázolás, illetve lakásfelújítás.
Így fogjuk megkapni azt az összeget, ami után adóznunk kell.
Az adó mértéke 20 százalék, amit egy külön ezt a célt szolgáló adólapon kell közölnünk. (A lap száma 9953-02, az elkülönülten adózó jövedelmek és ezek adója, sora: 146.)
Jobb esetben nem kell adót fizetnünk, hiszen sokan azért adják el az ingatlanukat, hogy szebbet, jobbat, nagyobbat vegyenek. Ilyen esetben nemcsak saját magunknak, hanem egyenesági leszármazottainknak és felmenőinknek is vásárolhatunk, ezért jár az úgynevezett lakásszerzési kedvezmény (akkor is, ha örökbe fogadott gyermekről, vagy nevelőszülőről van szó). Vigyáznunk kell, mert mindezek csak a lakóingatlanokra vonatkoznak (nyaralóra, hobbitelekre nem).
Függetlenül attól, hogy kell-e adót fizetnünk, vagy nem, a bevallásban szerepelnie kell az eladásból származó bevételnek.
Az adóbevallás benyújtásával egy időben - magánszemélyeknél március 20., egyéni vállalkozóknál február 15. - igazolnunk kell minden olyan adatot, amit a jövedelem kiszámításához felhasználtunk. Így például, ha lakásvásárlásról van szó, a földhivatalhoz benyújtott iktatott szerződés másolatát, a lakás használati, bérleti és haszonélvezeti jogának megszerzésekor pedig az erről szóló szerződést. A lakásépítést és bővítést a használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel igazoljuk.
Pontosítanunk kell, mit tekinthetünk szerzéskori forgalmi értéknek, hiszen költségeink között ez a legjelentősebb tétel, amivel csökkenthetjük a bevételt. Különböző módokon juthatunk ingatlanhoz (öröklés, vétel). Ha örökléssel jutottunk az ingatlanhoz, akkor az öröklési illeték alapjául szolgáló érték az, amit figyelembe vehetünk. Egy egyszerű adásvételi szerződésnél a szerződésben szereplő összeg az, amit levonhatunk a bevételből.
Egy kicsit bonyolultabb, ha volt önkormányzati ingatlanunkat értékesítjük, hiszen kedvezményes vételárral élhettünk akkor, amikor megvásárolhattuk. Ennek ellenére nem az akkor befizetett öszszeggel, hanem a teljes forgalmi értékkel kell számolnunk.
Olyan eset is van, amikor nem állapítható meg a szerzéskori forgalmi érték. Erre az a szabály érvényes, hogy a bevétel 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni.
A törvény pontosan meghatározza azt az időszakot, amire érvényes a kedvezmény. A jövedelem megszerzését megelőző hat hónap és az azt követő 48 hónapon belül kell lebonyolítanunk az új lakás megszerzését, illetve az építést, bővítést. Ha elhúzódik az építés, írásban kérhetjük az adóhatóságot a meghosszabbításra. Ezt általában engedélyezik is, a 6 hónapot 12-re, a 48 hónapot 60-ra növelve.
Ha azt a lakást, amelyre lakásszerzési kedvezményt vettünk igénybe, 5 éven belül eladjuk, akkor a bevételt meg kell növelnünk azzal a részszel, amely után nem fizettünk adót. Ez a folyamat addig ismétlődik, amíg meg nem találjuk azt a lakást vagy házat, ahol több mint öt évet eltöltünk.